这盘好不好｜地铁上盖、一线河景，只卖2万出头？
如果要说花都最火的板块，那就非近年来新兴的花都湖莫属。
不过，在花都旧城区周边，同样拥有水岸景观、并且早已有万科、保利等房企进驻开发多个楼盘的汽车城板块，最近又有过江龙房企首进广州的全新项目入市。
并且售价约2.3万元/㎡，比花都湖周边项目3万元/㎡左右的均价便宜不少，那么值得入手吗？
新力琥珀园
建筑面积约19.4万㎡
交通：一站到北站枢纽
项目位于花都新华旧城区西面的荔红北路，2013年原新华街调整行政区划并分设4个街道办，项目所在地现隶属花都汽车城板块所在的秀全街道。
周边有风神大道、迎宾大道等主干道可通往花都新旧城区，另外距离许广高速（广清高速）新华站约1.3公里，自驾往来广州市区也比较便利。
如要使用公共交通，约900米外有地铁9号线花都汽车城站，往东数站即可到达花都新旧城区。而到高增站换乘3号线，可到机场或天河等城区。
△来源：广州地铁
值得一提的是，花都汽车城站往东一站即为广州北站。该站除现有普铁、高铁外，还有广清城际一期（清远-广州北）、新白广城际（广州北-白云机场T2）即将通车，同时还在进行车站扩建工程，初步计划2020年建成18台37线的亚太地区大型综合交通枢纽。
△广州北站扩建工程
2
配套：集中在一河之隔旧城区
项目位于花都新华旧城区西面汽车城板块，配套相对较不完善。
不过，由于与旧城区之间距离不远，前往摩登百货、骏壹万邦等大型商场以及市中西医结合医院等大医院都比较便利。
至于日常生活中的简单消费，可在项目配套的超级市场解决。该配套现状为楼盘销售中心。
△楼盘销售中心，未来将改为超市
教育资源方面，项目南侧配建有一所12班公立幼儿园。至于小学地段划分方法，按照今年花都区公布的政策，楼盘所在地段对口风神小学。
3
户型：两种三房可选
项目占地约5.7万㎡，总建筑面积约19.4万㎡，共有23栋住宅建筑，包含洋房、叠墅两种产品，规划总户数984户。
其中8-23栋为临天马河一线叠墅，高4层；1-7栋为二线望河洋房（7栋为政府性房源），高31-33层。
△项目规划平面图
首先开卖的商品洋房为1栋，2梯4户布局。具体产品只有两种，分别为95㎡三房、116㎡四房，全部东南朝向望天马河。目前已开放位于销售中心旁的临时样板间。
95㎡三房
该户型位于楼栋中02、03单元，三房两厅一卫。
该户型单阳台设计，全单位只有一个东南向阳台。
厨房大致为“L”型布局，赠送常规的厨房三件套、洗碗机、凉霸等。
整个户型唯一的卫浴为干湿分离，并且洗手台置于卫生间之外。从现场可见，卫生间空间较为狭窄，在里面开关门须要移步到淋浴间。
三个房间中，书房为西北朝向。但由于有一个角落被空调机位占用，空间出现小缺角问题，使用起来存在小缺陷。
另外两个卧室格局大致相同，其中主卧利用了走廊尽头位置设置衣柜，可使用空间相对大一点。
△主卧
△次卧
116㎡三房
该户型位于01、04单元，均为楼栋的单边位，三房两厅两卫。
与上述95㎡户型不同，该户型餐厅与客厅分别连接生活阳台、景观阳台，基本可以实现南北对流。
房间布局上，该户型与95㎡三房大致相同，不同在于主卧为带卫浴的套间，并且主卫空间相对较为宽敞。
但须要注意的是，该主卫门口正对着卧室的床，现场样板间设置了衣帽间作为分隔，实际交楼并没有该设置，买家可以参考布局。
4
价格：相当于花都湖新盘8折
据销售介绍，楼盘于9月28日开盘，均价约2.3万元/㎡。对于花都湖板块一手楼3万元/㎡左右而言，相当于打了8折。
以最小面积的95㎡单位来算，入手门槛约220万元，三成首付约66万元。若按基准利率上浮10%计算，30年期等额本息月供约8600元。
而如果对旁边天马河河景没有要求的话，选择较低楼层价格会更低一点。
△项目效果图
但如果与周边相近地段的一手楼相比，与项目隔风神大道相望的名荟公馆在售洋房均价约2万元/㎡，单从价格来看项目较没有优势。
△来源：名荟CityLife
注意
虽然项目拥有天马河河景，并且距离新华旧城区不远，使用相关配套尚算便利，但熟悉花都的买家都知道，长期以来花都城区受京广铁路分隔，繁华地段均集中在铁路东侧，西侧主要为村镇、工厂区面貌。
不过随着近年来花都汽车城板块的兴起，铁路以西区域也逐渐发展起来，项目周边也已建起越来越多住宅楼盘，路上时不时也能看到往来工地的泥头车等工程车辆。
同时，按照花都区城市更新规划，项目西面一路之隔的九潭村等旧村已纳入全面改造计划，但目前尚未正式启动公开引入合作企业程序。
就算确定通过合作房企，从启动拆迁到完成改造也要经历数年时间，意味着有可能楼盘收楼后周边城市环境仍未得到提升，甚至可能买家入住后要经历周边数年旧改带来的影响。
风评
花都楼盘这么多，为何要选TA？
根据克而瑞数据显示，截至7月底，广州一手住宅库存936.52万㎡，环比减少1.9%，库存连降三月。按近一年去化速度计算，广州去化周期回落至11.8个月，整体楼市去化处健康水平。
分区域来看，花都库存168.8万㎡，仅次于增城。而从去化周期看，花都更是达到27.7个月，为全市最高，与6-12个月的较合理区间偏离甚远，表示住宅总体供大于求。
△花都一手楼盘
近年来，花都住宅用地出让多集中在花都湖周边，这也使该板块陆续有新盘入市，在花都楼市一直保持不小的存在感。
但如果说最受买家青睐的，还要数引进了名校，并且购物中心、娱乐配套等都相对齐全的融创文旅城。其它不通地铁、交通相对不便、配套暂不完善的板块，虽然供应可能不小，但买家入手意愿并不大。
作为新力进驻广州的首个项目，其所在为邻近花都北站新城的汽车城板块，地段并不算差。
根据规划，项目周边的广州北站计划明年完成扩建，远景将建成集地铁、公交、长途客运、普铁、城轨、高铁等于一体的超级交通枢纽，实现与广州中心城区、白云机场等重要节点甚至省内外重要城市的快速互达。
并且依托该枢纽为基础打造面积达10平方公里的北站新城，为花都重磅打造的又一城市名片。
△北站新城效果图
不过俗话说，罗马不是一天建成的，建设如此大体量的北站新城又要花多少时间？
目前，周边祈福辉煌台、天马河壹号、万科天景花园等二手楼盘报价多为1.5万-1.8万元/㎡，相对于地铁开通前的1万出头有一定的涨幅。
同为外围区域的南沙、增城，两区目前在地铁沿线也有不少2万出头新盘可供选择，并且两区已有或在建地铁线路均能快速直达市中心，而花都尤其远在西面的汽车城板块地铁出行往天河等区域至少须要换乘一次，单程耗时往往超过1小时。
因此，楼盘买家或许主要来源于因汽车城板块产业进驻带来的置业需求，在交通条件尚不完善的情况下，对于其他区域的买家而言吸引力会小得多。
采写 by 小谷
编辑 by 小谷
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